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    国家法律

    中(zhong)华人(ren)民共(gong)和(he)国(guo)城市房地产管理(li)法

    (1994年7月5日(ri)中华人民共和国主席令(ling)第(di)二十(shi)九(jiu)号)
    第一章 总    则
    第一条 为(wei)了加强(qiang)对(dui)城(cheng)市(shi)房地产的管理,维护房地(di)产(chan)市(shi)场(chang)秩(zhi)序,保障(zhang)房地产(chan)权利(li)人的(de)合法权(quan)益,促进房(fang)地产(chan)业(ye)的健(jian)康发(fa)展(zhan),制定本法。
    第二条 在(zai)中华(hua)人民共和国(guo)城市(shi)规(gui)划(hua)区(qu)国(guo)有土地(di)(以(yi)下简称(cheng)国(guo)有(you)土(tu)地)范(fan)围内(nei)取得(de)房(fang)地(di)产开发用地的(de)土地使用(yong)权,从事房地(di)产开(kai)发(fa)、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。
    本法所称房屋,是(shi)指土地(di)上(shang)的房(fang)屋(wu)等(deng)建筑物及构(gou)筑(zhu)物。
    本(ben)法所(suo)称房(fang)地(di)产(chan)开(kai)发,是指在(zai)依(yi)据本(ben)法取(qu)得国有土(tu)地(di)使用权(quan)的土(tu)地上(shang)进(jin)行基(ji)础(chu)设(she)施(shi)、房(fang)屋(wu)建(jian)设的行为。
    本(ben)法所(suo)称房(fang)地(di)产交(jiao)易(yi),包括房(fang)地产转让、房(fang)地(di)产(chan)抵(di)押和(he)房(fang)屋租赁(lin)。
    第三条 国家(jia)依(yi)法实行国有土(tu)地(di)有(you)偿、有限(xian)期使(shi)用(yong)制(zhi)度。但是,国(guo)家(jia)在(zai)本法规(gui)定(ding)的范(fan)围内划(hua)拨国有土(tu)地(di)使(shi)用(yong)权(quan)的(de)除(chu)外(wai)。
    第四条 国家根据社会、经济发展水平,扶(fu)持发展(zhan)居民(min)住(zhu)宅(zhai)建(jian)设,逐步改(gai)善居(ju)民(min)的居住条(tiao)件。
    第五条 房地产权利人应(ying)当(dang)遵(zun)守(shou)法律和行政法(fa)规(gui),依法纳税。房(fang)地(di)产权利(li)人(ren)的(de)合(he)法权益(yi)受(shou)法(fa)律保(bao)护,任何(he)单位和(he)个(ge)人不(bu)得侵犯(fan)。
    第六条 国务(wu)院(yuan)建设(she)行政主管(guan)部(bu)门(men)、土地管(guan)理(li)部(bu)门(men)依照(zhao)国(guo)务院(yuan)规定(ding)的(de)职(zhi)权(quan)划分(fen),各司其职,密切配合,管理(li)全国(guo)房地产工作(zuo)。
    县(xian)级(ji)以(yi)上地方(fang)人民政(zheng)府房产(chan)管理(li)、土地管理(li)部门的机(ji)构设(she)置及其(qi)职权(quan)由省、自治区、直辖市(shi)人(ren)民政(zheng)府确定。
    第二章 房地(di)产(chan)开(kai)发用地(di)
    第一节 土(tu)地使(shi)用权出(chu)让(rang)
    第七条 土(tu)地(di)使(shi)用(yong)权出(chu)让(rang),是指国(guo)家(jia)将(jiang)国(guo)有土地使(shi)用权(quan)(以(yi)下简称(cheng)土(tu)地使(shi)用(yong)权)在一定年限内出(chu)让给(gei)土地使用者(zhe),由(you)土地使用(yong)者(zhe)向(xiang)国(guo)家支(zhi)付(fu)土地使用权出让金的行为。
    第八条 城(cheng)市(shi)规(gui)划区内(nei)的集(ji)体(ti)所有(you)的(de)土地(di),经依(yi)法征(zheng)用(yong)转为(wei)国(guo)有土(tu)地后,该(gai)幅(fu)国(guo)有(you)土地的(de)使(shi)用(yong)权方可有(you)偿(chang)出(chu)让(rang)。
    第九条 土地使用(yong)权(quan)出(chu)让,必须(xu)符合土(tu)地(di)利(li)用总体规划、城市(shi)规划(hua)和年度建(jian)设用(yong)地计划。
    第十条 县级(ji)以上地方(fang)人(ren)民(min)政(zheng)府出(chu)让土(tu)地(di)使(shi)用(yong)权(quan)用于房地产(chan)开(kai)发(fa)的,须(xu)根据(ju)省(sheng)级以上人民政(zheng)府(fu)下(xia)达的(de)控(kong)制(zhi)指标(biao)拟订(ding)年度出(chu)让(rang)土地使(shi)用权总(zong)面积(ji)方案,按(an)照(zhao)国(guo)务院(yuan)规定(ding),报国务(wu)院(yuan)或(huo)者省(sheng)级人(ren)民(min)政(zheng)府批(pi)准。
    第十一条 土(tu)地使用权(quan)出(chu)让,由市、县人民(min)政府(fu)有(you)计划、有步骤地进行。出(chu)让(rang)的(de)每(mei)幅(fu)地块、用途、年限和(he)其(qi)他条件(jian),由市、县人(ren)民政(zheng)府(fu)土(tu)地管(guan)理部(bu)门(men)会(hui)同(tong)城市规划(hua)、建设、房产(chan)管理(li)部(bu)门(men)共同(tong)拟定(ding)方案(an),按照国(guo)务院(yuan)规(gui)定,报经(jing)有(you)批准权(quan)的人民政(zheng)府批准(zhun)后(hou),由市、县人(ren)民政府(fu)土地(di)管(guan)理部门实(shi)施。
    直辖(xia)市(shi)的县(xian)人民政府(fu)及其(qi)有(you)关部门(men)行使前(qian)款(kuan)规(gui)定的权(quan)限,由(you)直(zhi)辖(xia)市(shi)人(ren)民政府规(gui)定(ding)。
    第十二条 土(tu)地(di)使用权出(chu)让,可以采取拍卖、招(zhao)标(biao)或(huo)者(zhe)双方协议的方(fang)式。
    商业、旅游、娱乐和豪华住(zhu)宅用(yong)地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。
    采取双(shuang)方协(xie)议(yi)方式(shi)出(chu)让(rang)土(tu)地使用权的出让金不得(de)低(di)于(yu)按(an)国(guo)家(jia)规定(ding)所确(que)定(ding)的(de)最(zui)低(di)价(jia)。
    第十三条 土地(di)使(shi)用权(quan)出(chu)让(rang)最高(gao)年限由国务(wu)院(yuan)规(gui)定(ding)。
    第十四条 土地使用(yong)权出(chu)让,应(ying)当签订书面(mian)出(chu)让(rang)合(he)同(tong)。土(tu)地(di)使用权(quan)出让合(he)同(tong)由(you)市(shi)、县人民政府(fu)土(tu)地(di)管(guan)理部(bu)门与(yu)土地(di)使(shi)用者签订(ding)。
    第十五条 土(tu)地(di)使用者必(bi)须按(an)照(zhao)出(chu)让合(he)同(tong)约(yue)定(ding),支付土(tu)地(di)使(shi)用权(quan)出让(rang)金(jin);未(wei)按(an)照(zhao)出(chu)让合(he)同(tong)约(yue)定支(zhi)付土(tu)地使(shi)用(yong)权(quan)出让金(jin)的(de),土地(di)管(guan)理部(bu)门(men)有权解(jie)除(chu)合同(tong),并(bing)可以(yi)请(qing)求(qiu)违约(yue)赔(pei)偿。
    第十六条 土(tu)地(di)使(shi)用(yong)者(zhe)按照出(chu)让合(he)同约定(ding)支付(fu)土(tu)地(di)使(shi)用权(quan)出让金的,市、县(xian)人(ren)民政府(fu)土地(di)管理(li)部门必须(xu)按照出(chu)让合(he)同(tong)约定,提供(gong)出(chu)让的土地(di);未按(an)照(zhao)出(chu)让(rang)合同约定提(ti)供(gong)出让(rang)的(de)土(tu)地的,土地使(shi)用(yong)者(zhe)有(you)权解除(chu)合同(tong),由(you)土地(di)管(guan)理部(bu)门(men)返(fan)还(huan)土(tu)地(di)使(shi)用权出让金(jin),土(tu)地使用(yong)者(zhe)并(bing)可(ke)以请(qing)求(qiu)违(wei)约赔(pei)偿(chang)。
    第十七条 土(tu)地使用(yong)者需(xu)要改(gai)变(bian)土地使用(yong)权(quan)出让(rang)合(he)同约定(ding)的(de)土(tu)地(di)用(yong)途的(de),必须取(qu)得出让(rang)方(fang)和市(shi)、县(xian)人民政(zheng)府(fu)城市规划(hua)行(xing)政(zheng)主(zhu)管部(bu)门的同(tong)意(yi),签(qian)订土地(di)使(shi)用(yong)权出(chu)让(rang)合同变更(geng)协议(yi)或(huo)者(zhe)重新签订(ding)土地(di)使(shi)用(yong)权出(chu)让(rang)合同,相(xiang)应调(diao)整(zheng)土(tu)地使用权出让(rang)金(jin)。
    第十八条 土地(di)使用(yong)权出(chu)让金(jin)应(ying)当(dang)全(quan)部(bu)上(shang)缴财(cai)政,列入预算,用于(yu)城(cheng)市(shi)基础设(she)施(shi)建(jian)设和土地开(kai)发(fa)。土(tu)地使(shi)用权(quan)出(chu)让金上(shang)缴和(he)使(shi)用的具体办法由(you)国务院规定。
    第十九条 国(guo)家对土地(di)使(shi)用(yong)者依法(fa)取(qu)得(de)的(de)土地(di)使(shi)用权(quan),在出(chu)让合同(tong)约(yue)定(ding)的(de)使(shi)用年限届满(man)前不收(shou)回;在特殊情况下,根据(ju)社会公(gong)共(gong)利益的(de)需(xu)要,可以(yi)依照(zhao)法(fa)律(lv)程(cheng)序提前(qian)收回,并(bing)根据土(tu)地(di)使(shi)用(yong)者(zhe)使用土地的实(shi)际(ji)年(nian)限(xian)和开(kai)发土地(di)的实(shi)际情况给(gei)予(yu)相(xiang)应的补(bu)偿。
    第二十条 土地使用(yong)权因土地灭(mie)失而终止。
    第二十一条 土(tu)地(di)使(shi)用权出(chu)让合(he)同(tong)约定的(de)使用(yong)年(nian)限届(jie)满,土地(di)使(shi)用者需(xu)要继续(xu)使(shi)用土地(di)的,应当至迟于(yu)届满前(qian)一(yi)年申(shen)请(qing)续期,除根(gen)据(ju)社(she)会(hui)公共(gong)利(li)益(yi)需(xu)要(yao)收(shou)回(hui)该幅土地的,应当予以批准。经(jing)批准(zhun)准(zhun)予续(xu)期的,应当重(zhong)新签订(ding)土(tu)地(di)使用(yong)权(quan)出(chu)让合(he)同(tong),依照(zhao)规定(ding)支(zhi)付土(tu)地使用权(quan)出(chu)让(rang)金(jin)。
    土地(di)使(shi)用权出让合(he)同约定(ding)的(de)使(shi)用(yong)年限(xian)届满(man),土地使用者(zhe)未申(shen)请续期或(huo)者(zhe)虽申(shen)请(qing)续(xu)期(qi)但(dan)依(yi)照(zhao)前(qian)款规定未(wei)获批(pi)准(zhun)的(de),土地使用(yong)权(quan)由(you)国(guo)家(jia)无偿(chang)收(shou)回(hui)。
    第二节 土地(di)使(shi)用(yong)权划拨
    第二十二条 土地使用(yong)权(quan)划拨(bo),是指县(xian)级以上人(ren)民(min)政(zheng)府依法批(pi)准,在(zai)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)者缴(jiao)纳(na)补(bu)偿(chang)、安(an)置等费用(yong)后(hou)将该幅土地交付其(qi)使(shi)用(yong),或(huo)者将(jiang)土(tu)地使(shi)用(yong)权(quan)无(wu)偿交付给(gei)土(tu)地使(shi)用者使用的(de)行为。
    依照本法规(gui)定(ding)以划拨(bo)方式取(qu)得(de)土(tu)地使用权的(de),除法律、行(xing)政法(fa)规(gui)另(ling)有(you)规(gui)定(ding)外(wai),没(mei)有使(shi)用期(qi)限的限制。
    第二十三条 下(xia)列(lie)建设用地(di)的(de)土地(di)使用(yong)权,确属必需的,可(ke)以由县(xian)级(ji)以上人(ren)民政府(fu)依法(fa)批(pi)准划拨:
    (一)国(guo)家机关用地和军(jun)事用地(di);
    (二)城市(shi)基础设施用(yong)地(di)和(he)公益(yi)事(shi)业用地;
    (三)国家重点扶持(chi)的(de)能源、交通、水(shui)利等项(xiang)目(mu)用(yong)地;
    (四)法律、行(xing)政(zheng)法规规(gui)定(ding)的其(qi)他用地。
    第三章 房地产开发
    第二十四条 房地产(chan)开(kai)发(fa)必(bi)须(xu)严格(ge)执(zhi)行(xing)城市规划(hua),按照经济效益、社会效益、环境(jing)效益相统一的(de)原则(ze),实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
    第二十五条 以出让(rang)方(fang)式(shi)取(qu)得土地使(shi)用(yong)权进(jin)行(xing)房(fang)地(di)产开发(fa)的(de),必(bi)须按(an)照(zhao)土地(di)使(shi)用权出让合(he)同约(yue)定(ding)的(de)土(tu)地(di)用(yong)途、动(dong)工(gong)开发期(qi)限开(kai)发土地(di)。超(chao)过(guo)出(chu)让合同约定(ding)的动(dong)工开(kai)发(fa)日期满一年未动工开发的,可以(yi)征收相(xiang)当于(yu)土(tu)地(di)使(shi)用权出(chu)让(rang)金百分之二(er)十以(yi)下的土(tu)地闲(xian)置费;满(man)二年未动工(gong)开(kai)发的(de),可(ke)以(yi)无(wu)偿收回土(tu)地(di)使(shi)用权;但是,因(yin)不(bu)可抗力(li)或(huo)者政(zheng)府、政(zheng)府有关部(bu)门(men)的行为或者动工开发(fa)必需的(de)前(qian)期(qi)工(gong)作(zuo)造(zao)成动(dong)工开发迟(chi)延的(de)除外。
    第二十六条 房地产(chan)开(kai)发(fa)项目的(de)设计(ji)、施工,必须符合国(guo)家(jia)的有(you)关标(biao)准和(he)规(gui)范(fan)。
    房(fang)地产开发项目竣工(gong),经验收合格后,方可交付使用。
    第二十七条 依法取得(de)的(de)土地(di)使用权,可(ke)以依照本法(fa)和(he)有关法(fa)律、行(xing)政(zheng)法(fa)规(gui)的(de)规(gui)定(ding),作价入股,合资、合作开(kai)发(fa)经营(ying)房地产(chan)。
    第二十八条 国(guo)家采取税(shui)收(shou)等方面的优惠措施(shi)鼓(gu)励(li)和扶持(chi)房地(di)产(chan)开发(fa)企业(ye)开发(fa)建设居(ju)民(min)住(zhu)宅。
    第二十九条 房地产(chan)开(kai)发(fa)企(qi)业(ye)是(shi)以营(ying)利(li)为(wei)目(mu)的(de),从(cong)事(shi)房地(di)产开发(fa)和经营的企业。设立房(fang)地产开发(fa)企(qi)业,应当(dang)具备(bei)下列(lie)条件:
    (一)有(you)自己(ji)的(de)名称和组(zu)织机构;
    (二)有(you)固(gu)定的经(jing)营场所;
    (三)有(you)符合国(guo)务(wu)院(yuan)规(gui)定的注(zhu)册(ce)资(zi)本;
    (四)有足(zu)够的专(zhuan)业技术人(ren)员;
    (五)法律、行政法(fa)规规定的其他(ta)条(tiao)件(jian)。
    设(she)立房地(di)产(chan)开(kai)发企业,应(ying)当向工(gong)商(shang)行(xing)政管(guan)理(li)部(bu)门(men)申(shen)请(qing)设(she)立(li)登(deng)记(ji)。工商行政管(guan)理部门对(dui)符合本法规(gui)定(ding)条(tiao)件(jian)的(de),应当予以登记,发给营业执照;对不符(fu)合(he)本法规(gui)定(ding)条件的(de),不予登记。
    设立有限(xian)责(ze)任公司(si)、股份有限公司,从(cong)事(shi)房地产(chan)开发经营的,还应(ying)当执行(xing)公司法的有关规(gui)定。
    房(fang)地(di)产(chan)开发企(qi)业(ye)在(zai)领(ling)取(qu)营业(ye)执照后的(de)一(yi)个月(yue)内,应(ying)当到(dao)登(deng)记(ji)机(ji)关(guan)所(suo)在地(di)的县级以(yi)上地(di)方人民政府(fu)规定的部(bu)门备案。
    第三十条 房(fang)地(di)产(chan)开发企(qi)业的(de)注(zhu)册资(zi)本与(yu)投(tou)资总额的(de)比(bi)例(li)应(ying)当(dang)符(fu)合国家有(you)关规(gui)定(ding)。
    房(fang)地产(chan)开(kai)发(fa)企(qi)业(ye)分(fen)期(qi)开发房地(di)产的(de),分(fen)期投资(zi)额(e)应(ying)当与(yu)项(xiang)目(mu)规模(mo)相适(shi)应,并按照(zhao)土(tu)地使用权(quan)出让(rang)合(he)同的约(yue)定,按期投入资金,用于项目建设。
    第四章 房地产交易
    第一节 一般规定
    第三十一条 房地产转让、抵押时,房(fang)屋的所(suo)有(you)权和(he)该房屋占用范围内(nei)的土(tu)地使用权(quan)同时(shi)转让、抵押。
    第三十二条 基准地价、标(biao)定地(di)价(jia)和(he)各类(lei)房屋(wu)的(de)重(zhong)置(zhi)价格应当(dang)定期确(que)定(ding)并公布。具(ju)体办(ban)法由(you)国务院规(gui)定(ding)。
    第三十三条 国(guo)家(jia)实行(xing)房地产价格评估制(zhi)度。
    房地(di)产(chan)价(jia)格(ge)评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按(an)照国(guo)家(jia)规定的(de)技(ji)术标(biao)准(zhun)和评估(gu)程(cheng)序(xu),以基准地价、标定地(di)价(jia)和(he)各类房(fang)屋的重(zhong)置价(jia)格为基(ji)础,参(can)照当(dang)地的市场价(jia)格进行评(ping)估。
    第三十四条 国(guo)家实(shi)行房(fang)地产(chan)成交价(jia)格申报制度。
    房(fang)地产权利(li)人(ren)转(zhuan)让(rang)房地(di)产(chan),应当向(xiang)县级(ji)以上地方(fang)人民(min)政府规定的(de)部门如实申(shen)报成交价,不得(de)瞒(man)报或(huo)者作(zuo)不实(shi)的(de)申(shen)报。
    第三十五条 房地产转让、抵押,当事人(ren)应当依(yi)照(zhao)本法第五章(zhang)的(de)规(gui)定办理权(quan)属登记(ji)。
    第二节 房地产转让
    第三十六条 房地产转让,是(shi)指(zhi)房地产权(quan)利(li)人(ren)通(tong)过(guo)买(mai)卖(mai)、赠(zeng)与或者(zhe)其(qi)他合(he)法方(fang)式将(jiang)其房(fang)地(di)产转移(yi)给(gei)他人(ren)的行为。
    第三十七条 下列房地产,不得转让:
    (一)以出让方式(shi)取得(de)土地(di)使用(yong)权的(de),不(bu)符(fu)合(he)本(ben)法第(di)三十八(ba)条(tiao)规(gui)定(ding)的条(tiao)件的(de);
    (二)司法(fa)机(ji)关和(he)行政(zheng)机(ji)关依法裁定(ding)、决定(ding)查(cha)封或(huo)者以(yi)其他(ta)形(xing)式限制房(fang)地产(chan)权利的(de);
    (三)依(yi)法(fa)收(shou)回土地(di)使(shi)用权(quan)的;
    (四)共有房地产,未经(jing)其他共有(you)人(ren)书(shu)面(mian)同意的;
    (五)权属有争议的;
    (六)未依法登(deng)记(ji)领取权属证(zheng)书(shu)的;
    (七)法律、行(xing)政法(fa)规(gui)规定(ding)禁(jin)止转让的(de)其他情形。
    第三十八条 以(yi)出(chu)让方式(shi)取(qu)得土(tu)地(di)使(shi)用(yong)权(quan)的(de),转让房地产时,应(ying)当(dang)符(fu)合(he)下(xia)列条件:
    (一)按照出(chu)让合(he)同约(yue)定(ding)已(yi)经(jing)支(zhi)付全部(bu)土地使用(yong)权出(chu)让(rang)金,并(bing)取得土地使用(yong)权(quan)证书(shu);
    (二)按(an)照(zhao)出让(rang)合(he)同(tong)约(yue)定进(jin)行投(tou)资开发(fa),属于房(fang)屋(wu)建设工(gong)程(cheng)的(de),完成开发投资(zi)总(zong)额的(de)百分之二十五(wu)以(yi)上(shang),属于成(cheng)片开发土(tu)地(di)的(de),形(xing)成工(gong)业(ye)用(yong)地(di)或(huo)者其他建(jian)设(she)用地条(tiao)件。
    转(zhuan)让房(fang)地(di)产时房(fang)屋(wu)已经建(jian)成的(de),还应当(dang)持有房(fang)屋所(suo)有权证(zheng)书(shu)。
    第三十九条 以划(hua)拨(bo)方式(shi)取得土(tu)地(di)使(shi)用(yong)权的(de),转让房地产时,应(ying)当按照国(guo)务(wu)院规(gui)定(ding),报(bao)有(you)批准权(quan)的(de)人(ren)民(min)政府(fu)审批(pi)。有批(pi)准权的(de)人(ren)民政(zheng)府(fu)准予转让的(de),应(ying)当由受(shou)让(rang)方(fang)办(ban)理(li)土地使(shi)用(yong)权出(chu)让(rang)手(shou)续(xu),并(bing)依照(zhao)国家有(you)关(guan)规定(ding)缴(jiao)纳(na)土地(di)使用权(quan)出让(rang)金。
    以划拨方式(shi)取(qu)得土(tu)地(di)使(shi)用(yong)权的(de),转让房(fang)地产报批(pi)时,有批准权(quan)的人民政(zheng)府按(an)照(zhao)国(guo)务院规定(ding)决定可(ke)以不办理(li)土地(di)使(shi)用权出让(rang)手续的,转(zhuan)让(rang)方(fang)应当按照国务(wu)院规定(ding)将(jiang)转让房地(di)产所获收(shou)益中(zhong)的(de)土(tu)地(di)收(shou)益(yi)上缴(jiao)国(guo)家(jia)或(huo)者作其(qi)他处(chu)理。
    第四十条 房地产转让,应(ying)当(dang)签订(ding)书面(mian)转(zhuan)让合同(tong),合同中(zhong)应(ying)当载明土(tu)地(di)使(shi)用权(quan)取得(de)的方(fang)式。
    第四十一条 房地产转让时,土地(di)使(shi)用权(quan)出让合同(tong)载(zai)明(ming)的权利(li)、义务随之转移。
    第四十二条 以出(chu)让方式取(qu)得土地使(shi)用权(quan)的,转让房地产后,其土地(di)使用权的(de)使用年限(xian)为原(yuan)土(tu)地使(shi)用权(quan)出让(rang)合同约(yue)定(ding)的(de)使(shi)用年限(xian)减去原土地(di)使用(yong)者已(yi)经使用年(nian)限(xian)后(hou)的(de)剩(sheng)余(yu)年(nian)限(xian)。
    第四十三条 以出让方(fang)式取得土地使用权(quan)的(de),转让房地产后,受让人(ren)改变(bian)原土地(di)使用权(quan)出(chu)让合同(tong)约定(ding)的(de)土地用(yong)途(tu)的,必须(xu)取得(de)原出让方和市、县(xian)人(ren)民政(zheng)府(fu)城(cheng)市规划行政主(zhu)管部(bu)门的(de)同(tong)意,签(qian)订(ding)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)权出让合(he)同变(bian)更(geng)协议或(huo)者(zhe)重(zhong)新(xin)签订(ding)土地使用(yong)权(quan)出(chu)让合同(tong),相应调(diao)整(zheng)土地使(shi)用(yong)权出(chu)让金(jin)。
    第四十四条 商品房预售,应当符(fu)合(he)下列(lie)条件:
    (一)已交付全(quan)部(bu)土地使用权(quan)出让(rang)金(jin),取(qu)得(de)土地(di)使用(yong)权证书;
    (二)持有(you)建设工程(cheng)规(gui)划(hua)许(xu)可(ke)证;
    (三)按(an)提供(gong)预售(shou)的商品房计(ji)算(suan),投入(ru)开发建(jian)设(she)的(de)资金(jin)达(da)到工程(cheng)建(jian)设总(zong)投(tou)资(zi)的(de)百(bai)分(fen)之二(er)十(shi)五(wu)以(yi)上,并(bing)已经(jing)确(que)定(ding)施工(gong)进(jin)度和(he)竣工(gong)交付(fu)日期(qi);
    (四)向(xiang)县(xian)级(ji)以上(shang)人(ren)民(min)政府房(fang)产管理部门办理(li)预售(shou)登记(ji),取(qu)得(de)商(shang)品房预(yu)售(shou)许(xu)可(ke)证明(ming)。
    商(shang)品房(fang)预售(shou)人应(ying)当(dang)按照(zhao)国(guo)家(jia)有(you)关规(gui)定(ding)将预(yu)售(shou)合(he)同报(bao)县(xian)级(ji)以(yi)上人民(min)政府房产(chan)管理(li)部(bu)门和土地(di)管理部(bu)门登记(ji)备(bei)案(an)。
    商品(pin)房(fang)预(yu)售(shou)所得款项(xiang),必(bi)须用于(yu)有(you)关的工程建设。
    第四十五条 商品房预售的,商品房预(yu)购(gou)人将(jiang)购(gou)买(mai)的(de)未(wei)竣(jun)工的预(yu)售商品(pin)房再行转(zhuan)让(rang)的问(wen)题(ti),由国务院规定。
    第三节 房地产抵押
    第四十六条 房地产抵押,是指抵押人以其(qi)合法的房(fang)地(di)产以不(bu)转移占(zhan)有的方(fang)式(shi)向抵押权(quan)人提(ti)供(gong)债(zhai)务(wu)履(lv)行(xing)担(dan)保的行为(wei)。债(zhai)务人不履行(xing)债(zhai)务(wu)时(shi),抵押权人有权依法以抵(di)押的(de)房地产拍卖所得的(de)价款优(you)先受偿(chang)。
    第四十七条 依(yi)法取(qu)得的房(fang)屋(wu)所有(you)权(quan)连同该房(fang)屋占(zhan)用范围(wei)内(nei)的(de)土地使(shi)用权,可以(yi)设(she)定(ding)抵押权(quan)。
    以(yi)出(chu)让(rang)方(fang)式取得(de)的土(tu)地(di)使用权(quan),可(ke)以(yi)设定(ding)抵(di)押(ya)权。
    第四十八条 房地产抵押,应(ying)当(dang)凭土地(di)使(shi)用(yong)权证书、房屋所(suo)有(you)权(quan)证书办(ban)理。
    第四十九条 房地产抵押,抵(di)押人和抵押权(quan)人(ren)应(ying)当签订(ding)书面抵(di)押合同(tong)。
    第五十条 设(she)定房(fang)地产抵押(ya)权的土(tu)地(di)使(shi)用权是以(yi)划拨方(fang)式取(qu)得的,依法拍(pai)卖该(gai)房(fang)地(di)产(chan)后(hou),应(ying)当(dang)从(cong)拍卖(mai)所(suo)得(de)的(de)价(jia)款中缴(jiao)纳(na)相当于应(ying)缴(jiao)纳的(de)土地(di)使(shi)用权出让金(jin)的(de)款(kuan)额(e)后(hou),抵押权人方(fang)可(ke)优(you)先受偿。
    第五十一条 房(fang)地产(chan)抵押合同签订后,土(tu)地(di)上(shang)新增的(de)房屋不(bu)属(shu)于(yu)抵(di)押(ya)财产(chan)。需(xu)要拍(pai)卖(mai)该抵押(ya)的(de)房(fang)地产(chan)时,可以(yi)依法(fa)将(jiang)土地上(shang)新(xin)增的(de)房(fang)屋(wu)与(yu)抵(di)押(ya)财产(chan)一(yi)同拍卖,但(dan)对(dui)拍卖(mai)新增房屋(wu)所(suo)得,抵(di)押(ya)权人(ren)无权(quan)优(you)先(xian)受(shou)偿。
    第四节 房屋租赁
    第五十二条 房屋租赁,是(shi)指房屋(wu)所有(you)权(quan)人(ren)作(zuo)为(wei)出(chu)租(zu)人将其房屋(wu)出(chu)租给承(cheng)租(zu)人使(shi)用,由承(cheng)租(zu)人向出租人(ren)支付(fu)租(zu)金(jin)的行为(wei)。
    第五十三条 房屋租赁,出(chu)租人和承(cheng)租(zu)人应当签订(ding)书面租(zu)赁合(he)同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修(xiu)缮责(ze)任(ren)等(deng)条(tiao)款,以及双方的其他(ta)权利(li)和义务,并(bing)向(xiang)房(fang)产(chan)管理(li)部(bu)门登记备(bei)案(an)。
    第五十四条 住(zhu)宅用房的(de)租(zu)赁(lin),应当执(zhi)行国家和房(fang)屋(wu)所在城市(shi)人(ren)民(min)政(zheng)府(fu)规定(ding)的租(zu)赁(lin)政(zheng)策(ce)。租用房(fang)屋(wu)从事(shi)生(sheng)产、经营活动的,由(you)租赁(lin)双方(fang)协(xie)商(shang)议定(ding)租(zu)金和(he)其(qi)他租赁(lin)条(tiao)款。
    第五十五条 以营利为目的,房(fang)屋(wu)所有(you)权人将(jiang)以划拨(bo)方(fang)式(shi)取得(de)使用(yong)权(quan)的(de)国(guo)有(you)土地上(shang)建(jian)成的房屋(wu)出租的(de),应(ying)当(dang)将(jiang)租金中所含土(tu)地收益(yi)上缴(jiao)国(guo)家。具(ju)体(ti)办(ban)法由(you)国务(wu)院规定。
    第五节 中介服务机构
    第五十六条 房地产中介(jie)服(fu)务机(ji)构包括房(fang)地(di)产(chan)咨(zi)询(xun)机构、房(fang)地产(chan)价格(ge)评(ping)估机构、房地产(chan)经纪(ji)机(ji)构(gou)等(deng)。
    第五十七条 房(fang)地(di)产中介服务(wu)机(ji)构应当(dang)具备(bei)下列(lie)条(tiao)件:
    (一)有(you)自己(ji)的名称(cheng)和(he)组(zu)织机构;
    (二)有固(gu)定的(de)服务场所(suo);
    (三)有(you)必(bi)要的(de)财(cai)产和(he)经(jing)费(fei);
    (四)有(you)足够(gou)数(shu)量的(de)专(zhuan)业(ye)人员(yuan);
    (五)法律、行(xing)政(zheng)法(fa)规规(gui)定的(de)其他(ta)条件。
    设立(li)房地(di)产(chan)中介(jie)服(fu)务(wu)机(ji)构(gou),应(ying)当向工商(shang)行政管理(li)部(bu)门申请设(she)立登(deng)记,领取(qu)营(ying)业执(zhi)照(zhao)后,方可开业。
    第五十八条 国(guo)家实行(xing)房(fang)地(di)产价(jia)格评估(gu)人(ren)员资格认(ren)证制度。
    第五章 房地产(chan)权属(shu)登(deng)记(ji)管理
    第五十九条 国(guo)家实行(xing)土地(di)使用权和房(fang)屋所(suo)有(you)权登(deng)记(ji)发(fa)证(zheng)制(zhi)度(du)。
    第六十条 以(yi)出让或者划(hua)拨方式取得土(tu)地(di)使(shi)用权,应(ying)当向(xiang)县级以上(shang)地(di)方(fang)人(ren)民(min)政府土(tu)地管理(li)部门(men)申请登(deng)记,经(jing)县级(ji)以上(shang)地方(fang)人民(min)政府(fu)土地管(guan)理(li)部门核实(shi),由(you)同(tong)级人(ren)民(min)政府颁发土地(di)使(shi)用权(quan)证书(shu)。
    在(zai)依(yi)法取(qu)得的房(fang)地(di)产(chan)开(kai)发用(yong)地(di)上建成(cheng)房屋(wu)的,应(ying)当凭(ping)土地(di)使(shi)用(yong)权(quan)证书(shu)向(xiang)县(xian)级(ji)以上(shang)地(di)方(fang)人民政府(fu)房(fang)产(chan)管理(li)部门(men)申请登(deng)记,由(you)县(xian)级(ji)以(yi)上地(di)方(fang)人民政(zheng)府(fu)房(fang)产管理部门核实并(bing)颁发(fa)房(fang)屋所有(you)权证书(shu)。
    房地(di)产(chan)转(zhuan)让(rang)或(huo)者变(bian)更(geng)时,应(ying)当向县级(ji)以(yi)上(shang)地(di)方人民政府房(fang)产(chan)管(guan)理部门申(shen)请房产(chan)变更登记(ji),并(bing)凭变(bian)更(geng)后(hou)的(de)房屋所(suo)有权证(zheng)书向同(tong)级人(ren)民(min)政府(fu)土(tu)地(di)管(guan)理(li)部门(men)申请土地(di)使用(yong)权(quan)变(bian)更登(deng)记(ji),经(jing)同级(ji)人(ren)民政府土(tu)地管(guan)理部(bu)门(men)核(he)实(shi),由同级人民政府(fu)更(geng)换(huan)或(huo)者更(geng)改土(tu)地(di)使用权(quan)证(zheng)书。
    法(fa)律(lv)另有规(gui)定(ding)的(de),依(yi)照有关法(fa)律(lv)的规(gui)定办理(li)。
    第六十一条 房地产抵押时,应(ying)当向县级以(yi)上(shang)地(di)方(fang)人民(min)政(zheng)府规(gui)定的部(bu)门办理(li)抵(di)押(ya)登记(ji)。
    因处(chu)分抵押房地(di)产而(er)取(qu)得土地(di)使(shi)用(yong)权(quan)和(he)房(fang)屋所有权(quan)的(de),应当(dang)依(yi)照(zhao)本(ben)章规(gui)定(ding)办理(li)过(guo)户(hu)登记。
    第六十二条 经省、自治区、直辖市人民(min)政府确(que)定,县(xian)级(ji)以(yi)上(shang)地(di)方(fang)人(ren)民政(zheng)府由(you)一(yi)个部门统(tong)一(yi)负责(ze)房产管(guan)理(li)和(he)土(tu)地管理工作的,可以制作、颁(ban)发(fa)统一(yi)的房(fang)地产(chan)权(quan)证(zheng)书(shu),依照(zhao)本(ben)法(fa)第(di)六(liu)十(shi)条的(de)规定,将(jiang)房(fang)屋的(de)所有权(quan)和该房(fang)屋(wu)占用(yong)范围内(nei)的(de)土地(di)使用(yong)权(quan)的确认(ren)和(he)变更(geng),分(fen)别(bie)载入房地产(chan)权(quan)证书(shu)。
    第六章 法律责任
    第六十三条 违(wei)反(fan)本法第十条(tiao)、第十一(yi)条(tiao)的(de)规(gui)定,擅自批(pi)准出(chu)让(rang)或者(zhe)擅自出(chu)让(rang)土地(di)使用(yong)权用于房(fang)地(di)产开(kai)发的(de),由(you)上(shang)级机(ji)关(guan)或者所(suo)在单位(wei)给予有关(guan)责任人员(yuan)行(xing)政(zheng)处分(fen)。
    第六十四条 违(wei)反(fan)本(ben)法第(di)二十(shi)九(jiu)条的规(gui)定,未(wei)取得营(ying)业(ye)执照(zhao)擅(shan)自(zi)从(cong)事房地(di)产(chan)开(kai)发业务的,由县(xian)级(ji)以上(shang)人民政府(fu)工商行(xing)政管(guan)理(li)部门责令(ling)停(ting)止(zhi)房(fang)地产开发(fa)业务(wu)活(huo)动,没收违法所得,可以并处罚款。
    第六十五条  违反本法第(di)三(san)十八(ba)条第(di)一款(kuan)的(de)规定(ding)转让(rang)土地(di)使用权(quan)的(de),由县(xian)级以(yi)上(shang)人民(min)政府土(tu)地管(guan)理部门(men)没收(shou)违(wei)法所得,可以并处罚款。
    第六十六条 违反本(ben)法(fa)第三十九条第一款(kuan)的(de)规(gui)定(ding)转(zhuan)让(rang)房(fang)地产(chan)的(de),由(you)县级以(yi)上人(ren)民政府土(tu)地(di)管理部(bu)门责(ze)令(ling)缴纳(na)土地使用(yong)权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。
    第六十七条 违(wei)反(fan)本(ben)法(fa)第四(si)十(shi)四(si)条第一款的规(gui)定预(yu)售商(shang)品(pin)房(fang)的(de),由(you)县级(ji)以上(shang)人民(min)政(zheng)府房(fang)产(chan)管理(li)部门责(ze)令(ling)停止(zhi)预售(shou)活动(dong),没收违法所得,可以并处罚款。
    第六十八条 违反本法(fa)第(di)五(wu)十七条(tiao)的(de)规(gui)定(ding),未(wei)取得(de)营业(ye)执照擅(shan)自从事房(fang)地产中介服务业(ye)务(wu)的(de),由县级以(yi)上人(ren)民(min)政府工(gong)商(shang)行(xing)政管理部(bu)门责(ze)令(ling)停(ting)止(zhi)房(fang)地(di)产中(zhong)介(jie)服务业(ye)务(wu)活(huo)动(dong),没收违法所得,可以并处罚款。
    第六十九条 没有法律、法规的依据,向(xiang)房地(di)产开(kai)发(fa)企业收费的(de),上级机(ji)关应(ying)当责(ze)令退回所(suo)收取的(de)钱款(kuan);情节严重的,由上级(ji)机关或(huo)者所在(zai)单(dan)位(wei)给(gei)予直(zhi)接(jie)责任人员行(xing)政(zheng)处分(fen)。
    第七十条 房产管理部门、土(tu)地(di)管理(li)部门(men)工作(zuo)人员(yuan)玩(wan)忽(hu)职(zhi)守(shou)、滥用职权,构成犯罪的,依法(fa)追究刑(xing)事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。
    房产管理部门、土(tu)地(di)管理(li)部(bu)门工(gong)作人(ren)员利用职务上的(de)便利,索取他人财物,或者(zhe)非法(fa)收受(shou)他(ta)人财(cai)物为(wei)他(ta)人(ren)谋取(qu)利益,构成犯罪的,依照惩(cheng)治(zhi)贪(tan)污(wu)罪(zui)贿赂罪(zui)的补(bu)充(chong)规(gui)定(ding)追(zhui)究(jiu)刑事(shi)责(ze)任(ren);不构成犯罪的,给予行政处分。
    第七章 附    则
    第七十一条 在城市规(gui)划区(qu)外的(de)国(guo)有土地(di)范(fan)围内(nei)取得(de)房(fang)地产(chan)开(kai)发用(yong)地的(de)土(tu)地使用权,从事(shi)房(fang)地产(chan)开发(fa)、交(jiao)易活动(dong)以及实施(shi)房(fang)地(di)产(chan)管(guan)理,参照本法执行。
    第七十二条 本法自1995年1月1日起施行。


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